Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Предварительным договором признается договор

Предварительным договором признается договор

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ


1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.). Предварительный договор представляет собой организационный договор.

Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.). 2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п.

11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется.

Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению. Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму. В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Государственной регистрации предварительный договор не подлежит. 3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.

1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора.

Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года. Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.).

В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей). Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены).

Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами).

Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке.

Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне.

Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора.

Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет). В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла.

Но и запрещать такую передачу денег нет оснований.

Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса. К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием.
К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием.

Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону. 5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см.

п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий). 6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору.

И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается. При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным. Навигация по записям

Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст.

429 ГК

Продолжаю выкладывать по понедельникам для публичного обсуждения комментарии к очередной новой статье ГК РФ.

На этот раз это комментарий к новой редакции ст.

429 ГК о предварительном договоре.

В принципе с момента появления в ГК конструкции опциона, а также окончательного утверждения в судебной практике возможности заключения договоров купли-продажи и аренды в отношении будущей недвижимости у меня есть сомнения в том, что есть в принципе какой-то смысл в заключении предварительного договора. Какой смысл заключать предварительный договор, потом год судиться по иску о принуждении к заключению договора, а потом еще раз судиться в случае неисполнения основного договора, если можно сразу оформить основной договор в отношении будущей вещи или оформить опцион и избежать как-минимум первой судебной стадии для фиксации заключенности основного договора? Но, думаю, еще достаточно долго люди будут по инерции оформлять отношения через заключение предварительного договора.

Так что возникающие в рамках этого института проблемы еще долго будут предметом обсуждения в судах. Как обычно, напоминаю, что этот мой текст предварительный и не окончательный. Он еще будет дорабатываться, в том числе с учетом Ваших замечаний и предложений.

Так что буду очень благодарен за любые отзывы.

Напомню, что эти периодически выкладываемые на Закон.ру комментарии — часть готовящегося мною в соавторстве с рядом коллег (Р. Бевзенко, В. Байбак, А. Павлов и М. Церковников) большого постатейного комментария к нормам недавно обновленной общей части обязательственного права ГК РФ.

Публикация этого комментария намечена на конец зимы — начало весны 2016 г.

Статья 429. Предварительный договор 1.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий: 1. Пункт 1 ст.429 ГК дает определение предварительного договора. Данное определение является явно неполным и требует расширительного толкования.

Согласно букве п.1 ст.429 ГК предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущий основной договор на условиях, указанных в предварительном. При этом к возможным вариантам основного договора, заключаемого на основании предварительного, отнесены договоры на передачу имущества, оказание услуг или выполнение работ.

Данный перечень следует толковать как иллюстративный и неисчерпывающий. Палитра договорных моделей не исчерпывается договорами на оказание услуг, выполнение работ или передачу имущества.

В обороте встречаются и иные договоры (акционерные соглашения, простое товарищество, соглашения о конфиденциальности и др.). Конечно же, заключение в будущем и таких договоров может быть включено в предмет предварительного договора.

1.1. Предварительный договор опосредует возникновение обязательств заключить основной договор в будущем. В этом отличие такого договора от опциона на заключение договора, который предусматривает не обязательства заключить в будущем основной договор, а «секундарное» право одной из сторон своим волеизъявлением (акцептом) ввести основной договор в действие (см.

комментарий к ст.429.2 ГК). 1.2.

По общему правилу предварительный договор является двусторонним организационным договором.

Обязательства заключить основной договор возникают у каждой из его сторон.

В то же время в силу принципа свободы договора нельзя исключать заключение и одностороннего предварительного договора, в котором обязательство заключить основной договор по требованию контрагента возникает лишь у одной из сторон, в то время как контрагент заключать основной договор не обязан, но имеет право требовать от другой стороны заключения такого договора.
В то же время в силу принципа свободы договора нельзя исключать заключение и одностороннего предварительного договора, в котором обязательство заключить основной договор по требованию контрагента возникает лишь у одной из сторон, в то время как контрагент заключать основной договор не обязан, но имеет право требовать от другой стороны заключения такого договора.

В таком случае в договоре может появиться условие о вознаграждении обязанной стороны за принятие на себя в одностороннем порядке такого обязательства и предоставление другой стороне права требовать заключения основного договора (наподобие опционной премии в опционе). В таких случаях односторонний предварительный договор теряет характер сугубо организационного и становится возмездным.

1.3. В силу положений ст.429 ГК (в частности п.6 данной статьи) обязательства каждой из сторон заключить основной договор актуализируется (созревает) в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора. При этом такое требование может быть сразу оформлено как оферта по заключению основного договора.

Другая сторона, получив такое требование обязано заключить основной договор (акцептовать поступившую оферту). Фактически в данном случае речь идет об обязательствах с исполнением до востребования. Если ни одна из сторон такого требования не предъявляет, обязательства по заключению основного договора исполнено быть не может.

1.4. В силу п.4 ст.380 ГК обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены внесением задатка (подробнее см. комментарий к ст.380 ГК). Эта норма появилась в ГК с 1 июня 2015 года и имела целью переломить негативное отношение к включению задатка в предварительный договор, сложившееся в практике ВАС РФ ранее (см.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09).

Кроме того, нет препятствий и для обеспечения обязательств по предварительному договору и путем обещания уплатить неустойку (Постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13 и от 12.02.2013 N 13585/12). 1.5. Если стороны называют свой договор предварительным, но предусматривают внесение на основании такого договора всей или существенной части денежного предоставления по подлежащему заключению в будущем основному договору, такой договор не следует квалифицироваться как предварительный (пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Такой договор следует признавать изначально заключенным основным договором, предполагающим внесение предоплаты (аванса) и ставящим исполнение встречных обязательств до востребования.

Соответственно, положение такого договора об обязательстве заключить основной договор на основании требования стороны, внесшей такую предоплату, следует толковать как обязательство осуществить встречное исполнение при его востребовании. Из этого вытекает, что на основании договора, названного сторонами предварительным, возникают полноценные договорные права требовать осуществления основного имущественного предоставления. По сути, к такому же выводу приходит и практика ВС РФ.

См.: Пункты 9 и 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) 1.6.

Так как предварительный договор порождает обязательства заключить основной договор в будущем, а не влечет непосредственно в силу самого факта своего заключения переход прав на имущество (распорядительный эффект), нет необходимости, чтобы соответствующее имущество, распоряжение которым входит в предмет основного договора, было у соответствующей стороны предварительного договора в момент его заключения (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12). Более того, отсутствие прав на данное имущество к моменту заключения основного договора (в том числе на основании судебного решения) не препятствует заключению даже основного договора, так как закон не запрещает заключение обязательственных договоров (купля-продажа, аренда и т.п.) в отношении отсутствующего у соответствующей стороны на момент заключения договора и подлежащего созданию или приобретению в будущем имущества (п.10 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

N 73; п.1 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г.

N 54). Более того, применительно к купле-продаже такая возможность прямо предусмотрена в п.2 ст.455 ГК.

Если после заключения основного договора (в том числе по судебному решению) к соответствующему моменту исполнения обязательства передать такое имущество должник его исполнить не сможет, он будет считаться нарушившим договор и нести договорную ответственность. 1.7. Предварительный договор может содержать отлагательные условия, наступления которых дает одной или обеим сторонам право требовать заключения основного договора.

Например, предварительный договор купли-продажи или аренды недвижимости может предусматривать, что право требовать заключения основного договора возникает только при условии регистрации одной из сторон права собственности на соответствующий объект недвижимости. Нет препятствий и к заключению предварительного договора под отменительным условием.

1.8. Предварительный договор может предусматривать ряд дополнительных обязанностей одной из сторон по совершению тех или иных действий организационного характера, обеспечивающих формирование условий для заключения основного договора или его исполнения. Например, предварительный договор может возложить на одну из сторон обязанность совершить действия по регистрации права собственности на недвижимость, подлежащую отчуждению по основному договору.

Например, предварительный договор может возложить на одну из сторон обязанность совершить действия по регистрации права собственности на недвижимость, подлежащую отчуждению по основному договору. В таких случаях нарушение данной обязанности будет влечь ответственность за неисполнение обязательства в форме возмещения убытков и давать другой стороне, потерявшей в связи с просрочкой интерес в заключении основного договора, право отказаться от предварительного договора (п.2 ст.405 ГК, п.2 ст.450 ГК). 1.9. Вытекающее из двустороннего предварительного договора право одной из сторон требовать заключения основного договора не может быть предметом уступки, так как неразрывно связано с встречной обязанностью заключить тот же основной договор по требованию другой стороны.

Возможна лишь замена стороны предварительного договора в целом с переходом к третьему лицу и прав, и обязанностей по предварительному договору. Такая замена стороны договора возможна лишь с согласия контрагента. При этом если предварительный договор носит односторонний характер, то сторона, которая имеет право требовать заключения основного договора, но не несет каких-либо обязанностей, вправе уступить свое право третьему лицу на основании общих норм ГК об уступке 1.10.

Так как основной договор заключается во исполнение обязательств по договору предварительному, эти сделки носят взаимосвязанный характер. В то же время эта взаимосвязь не простирается настолько далеко, чтобы у них была общая правовая судьба. Недействительность предварительного договора сама по себе не должна влечь признания недействительным заключенного в результате его исполнения основного договора.

Последний может быть признан недействительным, только если порок затрагивал его непосредственно (например, порок воли присутствовал в момент заключения и предварительного, и основного договоров).

В равной степени действительность предварительного договора не ставится под сомнение в связи с признанием недействительным заключенного в рамках его исполнения основного договора. Если основной договор признан недействительным по тем или иным основаниям, но срок действия предварительного договора еще не истек, право заявить повторное требование заключить основной договор сохраняется. 1.11. К отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или получить в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17) 2.

Из смысла п.2 ст.429 ГК вытекает, что обязательным требованием к оформлению предварительного договора является соблюдение его письменной формы.

Если закон предусматривает для основного договора более строгую форму (например, нотариальное оформление, оформление договора в виде единого документа и т.п.), то и предварительный договор, опосредующий обязательства заключить такой основной договор, должен быть заключен в такой же форме. В частности, в силу этого предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами (Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42).

Нарушение этих требований к форме предварительного договора влечет его ничтожность. Так как государственная регистрация договора не относится к форме договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения, в тех случаях, когда закон требует государственной регистрации основного договора, предварительный договор государственной регистрации не подлежит.

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12; пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010); Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42; Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42 3. Норма п.3 ст.429 ГК не является в полной мере удачной.

Согласно этой норме в предварительном договоре должны быть отражены предмет основного договора и те условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие при заключении предварительного договора.

Первое требование означает, что в предварительном договоре должны быть с достаточной степенью детализации определены основные обязательства, входящие в предмет основного договора. Второе требование предполагает, что любые условия, предложенные к согласованию одной из сторон при заключении предварительного договора, характеризующие как параметры основного договора, так и самого предварительного договора, должны быть согласованы сторонами. При сохранении разногласий между сторонами по таким условиям предварительный договор не может считаться заключенным.

Эти положения закона не вызывают возражений. В то же время в прежней редакции ГК, действовавшей до 1 июня 2015 года, речь шла о том, что в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия основного договора. Если взглянуть на ст.432 ГК, определяющую существенные условия договора, и перечень условий, по которым в силу новой редакции п.3 ст.429 ГК должны договориться стороны предварительного договора, то становится очевидным, что из правил о порядке заключения предварительного договора выпала необходимость согласования условий, которые являются обязательными (существенными) для основного договора в силу специальных указаний в законе.

В то же время очевидно, что без согласования таких существенных в силу закона условий основного договора заключить его и реализовать обязательства, предусмотренные в предварительном договоре, невозможно.

Законодатель решает эту проблему в п.5 ст.429 ГК следующим образом: если стороны так и не смогут договориться по таким существенным в силу закона условиям при заключении основного договора, такие условия будут определены по решению суда. По сути, данная норма перекладывает на плечи суда бремя определения существенных в силу закона условий за стороны.

Такое решение нельзя признать логичным. Если условие является существенным в силу прямого указания в законе, следовательно закон не доверяет определение такого условия судам; иначе не было бы смысла признания такого условия существенным.

Кроме того, получается явное противоречие.

Если стороны просто заключают основной договор не на основе ранее оформленного предварительного договора, суд не поможет им восполнить отсутствующее в договоре существенное в силу закона условие. Такой договор, не содержащий существенное условие, не будет считаться заключенным (ст.432 ГК). При этом если стороны оформили вначале предварительный договор, это по действующей редакции п.3 и п.5 ст.429 ГК дает им легальную возможность переложить бремя определения существенных условий на суд.

При этом если стороны оформили вначале предварительный договор, это по действующей редакции п.3 и п.5 ст.429 ГК дает им легальную возможность переложить бремя определения существенных условий на суд.

Например, из действующей редакции ст.429 ГК вытекает, что при заключении предварительного договора строительного подряда стороны могут опустить существенное в силу закона условие о сроке выполнения работ, и при принуждении к заключению основного договора суду придется каким-то образом определять это условие за стороны.

Еще более странная ситуация возникает в тех случаях, когда закон прямо предписывает, что при отсутствии в определенном договоре соответствующего условия он считается незаключенным. Так, например, в силу п.1 ст.555 ГК при отсутствии в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене договор считается незаключенным.

Из буквального прочтения п.3 ст.429 ГК получается, что, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости и не согласовали цену, впоследствии при заключении основного договора стороны могут также не договориться о цене и при этом возложить на суд задачу по определению цены. 3.1. В предварительном договоре на заключение в будущем основного договора, опосредующего передачу имущества, которое еще отсутствует в момент заключения предварительного договора, данный объект должен быть определен таким способом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать к моменту заключения основного договора (Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8). Если заключается предварительный договор на заключение в будущем основного договора об отчуждении существующего в момент заключения имущества (например, здания, земельного участка и т.п.), в предварительном договоре должны быть обозначены его характеристики, позволяющие его точно идентифицировать (например, границы такого участка).

См.: Определение Верховного Суда РФ от 11.05.2010 N 4-В10-5. 3.2. Если в предварительном договоре не указаны те или иные несущественные для основного договора условия и стороны не смогли договориться о таких условиях при заключении основного договора, то при рассмотрении иска о принуждении к заключению основного договора суд не может определять такие условия по своему усмотрению.

Отсутствие в основном договоре тех или иных несущественных условий не мешает ему считаться заключенным (в том числе на основании судебного решения). В то же время если при рассмотрении спора о принуждении к заключению основного договора стороны пришли к согласию по тем или иным несущественным условиям, суд может указать их в решении суда, дополнив тем самым список обязательных к указанию в таком решении существенных условий.

3.3. Если в предварительном договоре стороны указали, что те или иные несущественные условия основного договора (например, о цене) подлежат согласованию при заключении основного договора, но такие условия не были согласованы сторонами, суд должен толковать такое положение предварительного договора как делегацию ему согласно п.1 ст.446 ГК по соглашению сторон правомочий по урегулированию разногласий и определению содержания соответствующего спорного условия (п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14). В таком случае суд при вынесении решения о принуждении к заключению договора разрешает разногласие и определяет такие условия за стороны.

4. Согласно п.4 ст.429 ГК в предварительном договоре может быть определен срок его действия. При отсутствии в предварительном договоре условия о сроке действия предусмотренных в нем обязательств, такой срок равен одному году с момента заключения предварительного договора. Такое решение является вполне логичным и влекущим правовую определенность.

При этом предварительный договор может ставить обязательства сторон заключить основной договор в будущем под отлагательное или отменительное условие (ст.157, 327.1 ГК). Например, стороны могут заключить предварительный договор аренды, поставив возникновение обязательств по заключению основного договора аренды под отлагательное условие введения строящегося и являющегося объектом аренды здания в эксплуатацию и оформления на него права собственности.

В этом случае предусмотренный договором срок действия обязательств по заключению основного договора (а в отсутствие такого условия о сроке в договоре – годичный срок) должен рассчитываться с момент наступления условия. При этом если стороны прямо не оговорили предельный срок ожидания наступления отлагательного условия, судам следует, применяя согласно ст.6 ГК принципов разумности, добросовестности и справедливости, восполнить данный пробел в договоре посредством установления разумного срока. Это вытекает из необходимости исключить риск возникновения ситуации вечной «подвешенности» отношений сторон.

Такой разумный срок должен определяться в каждом конкретном случае с учетом характера договора и иных обстоятельств.

Например, если стороны описанного выше предварительного договора аренды не закрепили в договоре предельный срок ожидания наступления отлагательного условия (окончания строительства и оформления права собственности на объект), и такое условие не наступает в течение многих лет (например, в связи с заморозкой строительства здания), следует исходить из прекращения обязательств по предварительному договору. 5. В силу п.5 ст.429 ГК при уклонении одной из сторон от заключения основного договора сторона, потребовавшая заключения основного договора, имеет право обратиться в суд с иском о принуждении к заключению основного договора по правилам ст.445 ГК.

Этот иск является частным случаем иска о принуждении к исполнению обязательства в натуре (ст.308.3 ГК) 5.1. В какой момент можно считать сторону предварительного договора нарушившей свою обязанность заключить основной договор и возникают основания для подачи указанного в п.5 иска о принуждении к заключению основного договора?

При ответе на этот вопрос следует учесть, был ли в договоре закреплен срок акцепта поступившей оферты. Если такой срок был закреплен, то обязательство заключить договор следует считать нарушенным, если в течение закрепленного в договоре срока оференту не поступит акцепт.

При этом ничто не мешает оференту закрепить в своей оферте более длительный срок на акцепт: в такой ситуации обязательство не будет считаться нарушенным, пока такой удлиненный срок не истечет.

В случае же отсутствия в договоре четкого срока выражения согласия на заключение основного договора следует применять разумный срок: соответственно, предварительный договор будет считаться нарушенным, когда согласие на заключение основного договора не поступит в течение разумного срока, если более длительный срок не указан в оферте самим оферентом. По истечению указанных сроков на акцепт право может констатировать, что соответствующая сторона отказалась исполнять свои обязательства по предварительному договору и у контрагента появляется право на подачу иска о принуждении к заключению основного договора. При этом такое нарушение может быть зафиксировано и досрочно, если в ответ на требование заключить основной договор другая сторона ответит прямым отказом.

5.2. Иск о принуждении к заключению договора может быть в силу положений п.5 настоящей статьи подан в течение 6 месяцев после отказа от заключения основного договора. По сути, здесь мы имеем особый срок исковой давности. 5.3. При этом, несмотря на то, что формально обозначенный иск выглядит как иск о присуждении, де-факто он является преобразовательным, так как в силу того же п.5 ст.429 ГК, а также п.4 ст.445 ГК в случае удовлетворения иска о принуждении к заключению договора последний

«считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда»

.

Это означает, что суд выносит по таким искам решение, которое не требует какой-либо процедуры исполнения и заменяет требуемое волеизъявление ответчика (т.н. волезамещающее решение). После вступления в силу судебного решения основной договор считается заключенным, а уклонение от его исполнения будет расцениваться как нарушение уже заключенного договора и влечь применение к должнику обычных санкций за нарушение уже основного договора 5.4.

Если в предварительном договоре не были обозначены существенные в силу закона условия и стороны не смогли договориться по ним при заключении основного договора, что повлекло подачу иска о принуждении к заключению основного договора, суд обязан определить такие условия за стороны и указать их в судебном решении. Основной договор будет считаться заключенным с учетом таких условий. В равной степени суд вправе указать в судебном решении несущественные условия, которые стороны в предварительном договоре указали как подлежащие согласованию на стадии заключения основного договора, но не смогли согласовать, тем самым делегировав их определение суды (см.

комментарий к п.3 настоящей статьи). 5.5. Сторона, столкнувшаяся с необоснованным отказом другой стороны в заключении основного договора, вправе потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой в исполнении обязанности по заключению основного договора или уплаты неустойки (например, в виде пени), если таковая была согласована в договоре.

Пострадавшая от нарушения предварительного договора сторона также вместо принуждения нарушившей стороны к заключению основного договора вправе отказаться от предварительного договора в связи с утратой интереса в его заключении (п.2 ст.405 ГК) и потребовать возмещения убытков вместо реального исполнения, уплаты договорного штрафа, установленного на случай срыва исполнения предварительного договора, а также потребовать возврата двойного размера задатка, внесенного в обеспечение обязательств по предварительному договору, или присвоить его. 5.6. В предварительном договоре об отчуждении того или иного имущества могут быть предусмотрены негативные обязательства собственника воздержаться от отчуждения соответствующего имущества третьим лицам или обременения его залогом, ипотекой или иными ограниченными вещными правами в течение срока действия предварительного договора.

В случае нарушения таких условий другая сторона может вместо предъявления требования о заключении основного договора расторгнуть предварительный договор и потребовать возмещения убытков или уплаты установленной в договоре на этот случай неустойки. Но даже в случае отсутствия в договоре таких условий подобные негативные обязательства могут быть признаны подразумеваемыми и выведены из общего принципа добросовестности (п.3 ст.307 ГК).

Но даже в случае отсутствия в договоре таких условий подобные негативные обязательства могут быть признаны подразумеваемыми и выведены из общего принципа добросовестности (п.3 ст.307 ГК).

Помимо права на расторжение предварительного договора и взыскания убытков (неустойки) потенциальный приобретатель имущества по предварительному договору должен иметь право оспорить заключенный собственником договор об отчуждении указанного в предварительном договоре имущества третьему лицу (или обременении данного имущества залогом, ипотекой или иным ограниченным вещным правом), если будет доказано, что такое третье лицо в момент заключения оспариваемого договора знало или должно было знать о том, что это имущество является объектом заключенного ранее собственником предварительного договора. Оспаривание сделки в такой ситуации может опираться на положения п.4 ст.1 ГК (

«никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения»

).

Право не может поощрять сговор собственника и третьего лица, направленный на нарушение прав стороны предварительного договора, и недобросовестное вмешательство такого третьего лица в чужие договорные отношения.

6. Редакция п.6 ст.429 ГК является не вполне удачной. В ней говорится о том, что обязательства по предварительному договору прекращаются, если основной договор не будет заключен в течение срока его действия, либо ни одной из сторон в течение этого срока не будет предъявлено предложение о заключении основного договора.

Союз «либо» создает видимость того, что обязательства по предварительному договору прекращаются и тогда, когда одна из сторон предъявила требование о заключении основного договора в пределах срока предварительного договора, но другая сторона так и не заключила основной договор.

Такая интерпретация приводила бы к абсурдному выводу о том, что иск о принуждении к заключению основного договора должен быть подан и судебное решение о принуждении к заключению – вынесено в пределах срока действия предварительного договора. Ведь, действительно, если иск подан после истечения срока действия договора, то какие основания у суда удовлетворять такой иск? Обязательства ведь уже прекращены.

Та же ситуация и с удовлетворением иска. Если к моменту вынесения решения обязательства прекращены, то как может суд принудить к его исполнению?

Как мы видим, буквальное толкование приводит к крайне нелогичным выводам и крайне затрудняет судебную защиту прав из предварительного договора.

На самом деле если одна из сторон предъявила требование о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, вряд ли стоит от нее ожидать немедленного предъявления иска в суд. Она может ожидать согласия на заключение основного договора и вести переговоры вплоть до окончания срока действия предварительного договора, и только потом, потеряв надежду на внесудебное урегулирование, предъявить иск в суд. Иное толкование приводило бы к выводу о том, что, если срок на заключение основного договора не очень длинный (например, три месяца), одна из сторон должна за этот период определиться в необходимости заключения основного договора, потребовать его заключения от другой стороны, прождать указанный в предварительном договоре или разумный срок ответ и к тому же успеть подать иск в суд.

Кроме того, нелогичность такого толкования особенна очевидно с учетом того, что п.5 данной статьи предоставляет шестимесячный срок на предъявление таких требований в суд. Как минимум, в случае, когда срок предварительного договора менее этих шести месяцев, возникал бы явный абсурд. Соответственно, правила о предварительном договоре следует толковать таким образом, что в течение установленного в ней срока (или годичного срока, если точный срок стороны не установили) требуется не само заключение основного договора, а предъявление требования о его заключении.

Если одна из сторон успела предъявить требование о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, обязательство другой стороны заключить основной договор не прекращается истечением срока предварительного договора. На это косвенно указывает и п.3 ст.425 ГК, из смысла которого вытекает, что по общему правилу истечение срока действия договора не прекращает ранее возникшие из него и неисполненные обязательства.

Предъявление требования о заключении основного договора приводит к созреванию обязательства другой стороны о заключении договора.

Соответственно, договор считается пролонгированным до момента фактического исполнения такого обязательства в добровольном порядке или на основании судебного решения.

Условия предварительного договора и сроки

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

В случае если предварительный договор не позволяет установить предмет или другие существенные условия основного договора, то он будет являться не заключенным. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, контрагент может обратиться в суд с требованием заключить основной договор, а также взыскать убытки вызванные уклонением. Если в течение срока, установленного в предварительном договоре, основной договор не был заключен сторонами, то обязательства по его заключению прекращаются. Ниже приведен образец предварительного договора:

Форма предварительного договора

Статья 429 ГК устанавливает, что предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора.

Запасной вариант, вступающий в действие при отсутствии специальных требований, составляет письменная форма. Значит, она необходима не только тогда, когда основной договор должен быть заключен в письменной форме, но и в случаях, если такой договор относится к числу тех, которые могут быть заключены устно.

Таким образом, в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме.Все остальные требования в отношении формы, адресованные основному договору, в частности нотариальное удостоверение, действуют и в отношении предварительного договора. При этом к форме предварительного договора предъявляются в ряде случаев требования более строгие по сравнению с адресованными основному договору: независимо от того, подлежит ли предварительный договор в соответствии с изложенными нормами совершению в простой письменной или в нотариальной форме, нарушение соответствующего требования влечет за собой ничтожность предварительного договора.Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Что-то пошло не так

Примерно через месяц покупатель явился к продавцу с виноватым видом и объяснил, что его жизненная ситуация резко изменилась и он не сможет купить квартиру — денег теперь у него на это нет.Продавца объяснения не устроили, и он пошёл к юристу.

Итог этого визита я описал в начале своего материала — юрист сообщил клиенту, что в сложившейся ситуации он имеет право предъявить к покупателю судебный иск о понуждении заключить договор, со ссылкой на .И продавец воспользовался этим свои правом. Он сам насильно и через суд вручил квартиру покупателю.Понимаете?

Сам!

Отказ от предварительного договора

При обоюдном желании возможно расторжение документа, либо другой вариант — просто не заключать основной договор. При этом все обязательства прекращаются, и предварительное соглашение теряет силу.

В случае, когда одна из сторон хочет отказаться от исполнения предварительных обязательств, возможно два варианта развития событий:

  1. стороны расторгают соглашение, достигнув компромисса (например, пострадавшей стороне компенсируются убытки в виде уплаты неустойки);
  2. стороны заключают основной документ принудительно на основании решения суда. Если инициатор отказа от предварительного соглашения имеет веские основания, то он также может предоставить их в суд и, в случае, положительного решения, расторгнуть документ без финансовых потерь.

Отличия основного договора от предварительного

Основные отличия, которые пролегают между двумя договорами, лежат в особенностях оформления и заключения предварительных документов.

  1. Дополнительный договор не порождает никаких прав, распространяющих на имущество или какую-либо собственность. Исключением будут только меры обеспечения заключения основного соглашения, а именно — задаток.
  2. В дополнительном договоре нужно обязательно указывать срок, во время которого сделка должна совершиться.
  3. Там могут указываться условия, которые необходимо согласовывать между сторонами.
  4. У дополнительного договора есть четко установленный предмет обсуждения, который установлен законодательно. И такой документ не должен устанавливать никаких дополнительных обязанностей.

И понятно, что основным договором признается именно тот, не имеющий всех вышеперечисленных признаков и каковой может устанавливать обязательства, которые касаются как имущества, так и собственности.

Комментарии к ст. 429 ГК РФ

1.

Статья предусматривает для заключения предварительного договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.

2. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцепта, а также путем подписания единого документа, который на практике чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях (см.

ст. 434 ГК и коммент. к ней). 3. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, последующем обслуживании и т.д.). Такие обязательства могут носить двусторонний и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании положений ст.

8 ГК, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности (см. коммент. к этой статье). 4. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п. 4 ст. 445 ГК). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.

5. В отношении условия о цене в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, сообщается, что если в предварительном договоре условие о цене не было указано, это не означает, что стороны по нему не определились. В соответствии со ст. 424 ГК при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 103).

Предварительный договор и его отличия от основного договора

0 Разместил: Егоров Константин Михайлович Статьи наших юристов 20.05.2014 Что собой представляет Предварительный договор?

Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики?

На все эти вопросы ответит нижеследующая статья. Что такое предварительный договор Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

  1. Стороны будущего Основного договора;
  2. Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).
  3. Срок заключения Основного договора;
  4. Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы.

Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора. В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств.

С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы. Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна. Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором. Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора. Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора). Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору. Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета.

То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Что это означает на практике? Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома.

Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

  1. Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.
  2. О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом). Основные отличия предварительного договора от основного договора Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

  1. Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
  2. Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
  3. Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.
  4. В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
  5. Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация — то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.

Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден. Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам.

В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось.

Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора. Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени. Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме.

Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию.

То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора. Читайте еще по этой теме:

  1. О предварительном договоре в сфере продажи жилья
  2. Предварительный договор купли-продажи квартиры

Специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров Константин Михайлович Автор: Егоров К.М.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+